在房屋租赁关系中，租赁合同是双方权利义务的基石。然而，在实际生活中，由于种种原因，违约现象时有发生。不过，根据相关法律法规，在某些特定情况下，当事人可能免于承担违约责任。以下是一些常见的可以免于承担违约责任的情况：
1. 不可抗力因素
定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
具体表现：
- 自然灾害，如地震、洪水、台风等。
- 社会事件，如战争、罢工、政府行为等。
法律依据：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力事件的发生，导致合同不能履行的，可以部分或全部免除责任。
2. 因对方违约导致无法履行
情况：
- 租赁房屋的产权存在争议，导致无法正常使用。
- 房屋因维修或其他原因，导致无法满足租赁合同约定的条件。
处理方式：
- 双方协商，调整租赁条件或解除合同。
- 如果解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，因对方违约导致合同解除的，违约方应承担相应的责任。
3. 因国家政策调整
情况：
- 国家政策调整，如征收、征用房屋等。
处理方式：
- 根据国家政策，双方协商解决。
4. 因租赁物本身缺陷
情况：
- 租赁房屋存在质量问题，如漏水、墙体裂缝等。
处理方式：
- 租赁方应及时通知出租方，并要求其在合理期限内修复。逾期不修复的，承租方可以自行修复，修复费用由出租方承担。
5. 因不可归责于承租方的原因
情况：
- 承租方因疾病、家庭紧急情况等原因，导致无法履行合同。
处理方式：
- 双方协商，可以免除或部分免除承租方的责任。
6. 因双方协议免除责任
情况：
- 在租赁合同中，双方约定在特定情况下免除一方的责任。
注意事项：
- 免除责任应在合同中明确约定，并遵循法律法规的规定。
- 免除责任不能违反公序良俗和社会公共利益。
总结来说，在房屋租赁合同中，以上情况均可作为免除违约责任的依据。然而，具体情况还需结合实际情况进行判断。在签订合同前，建议双方仔细阅读合同条款，明确双方的权利义务，以避免不必要的纠纷。