在房屋租赁合同中，出租方和承租方都有各自的权利和义务。在某些特定情况下，出租方可以免除一定的责任。以下是一些出租方可以免责的情况：
1. 不可抗力事件
当发生不可抗力事件，如自然灾害、战争、政府行为等，导致房屋无法正常出租或使用时，出租方可以免除部分责任。在这种情况下，出租方应立即通知承租方，并提供相关证明材料。
举例说明：
例如，某地区发生地震，导致房屋损坏严重，出租方无法继续出租该房屋。此时，出租方可以免除因地震造成的损失责任。
2. 承租方违约
当承租方违反租赁合同约定，如逾期支付租金、擅自改变房屋结构等，出租方可以要求承租方承担违约责任，并在必要时解除合同。
举例说明：
承租方在租赁期间，未按时支付租金，出租方可以要求承租方支付滞纳金，并在连续逾期支付租金的情况下，解除租赁合同。
3. 房屋本身存在缺陷
如果房屋在租赁前就存在缺陷，且出租方已尽到告知义务，出租方可以免除因房屋缺陷导致的损失责任。
举例说明：
房屋在租赁前存在漏水问题，出租方在签订合同时已告知承租方，承租方在租赁期间发现漏水问题，出租方可以免除因漏水造成的损失责任。
4. 承租方擅自改变房屋用途
如果承租方在租赁期间擅自改变房屋用途，导致房屋损坏或影响他人正常使用，出租方可以要求承租方承担相应责任。
举例说明：
承租方将租赁的住宅改为商业用途，出租方可以要求承租方恢复原状，并承担由此产生的损失。
5. 房屋租赁合同无效
如果房屋租赁合同因违反法律法规、欺诈、胁迫等原因被认定为无效，出租方可以免除因合同无效而产生的责任。
举例说明：
房屋租赁合同中存在虚假信息，导致合同被认定为无效，出租方可以免除因合同无效而产生的责任。
总结
在房屋租赁过程中，出租方和承租方都应遵守合同约定，履行各自的权利和义务。了解出租方可以免责的情况，有助于双方在发生纠纷时，明确责任归属，维护自身合法权益。