在房屋租赁合同中，预期违约指的是在合同履行期限到来之前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的行为。对于预期违约，法律规定了一些免责理由，以下是一些常见的免责理由：
不可抗力：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。如果因不可抗力导致租赁合同无法履行，当事人可以免除违约责任。
情势变更：情势变更是指合同依法成立后在履行过程中，发生了当事人无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的。在这种情况下，当事人可以请求法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
合同解除：根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，也可以根据法律规定在特定情况下解除合同。例如，租赁物被征收、征用，或者租赁物因意外毁损、灭失，无法实现合同目的的，当事人可以解除合同。
对方违约：如果对方在合同履行过程中存在违约行为，如未按约定支付租金、擅自改变房屋结构等，违约方可以要求对方承担违约责任。在这种情况下，如果因对方违约导致合同无法履行，违约方可以免责。
合同无效：如果合同因违反法律法规、欺诈、胁迫等情形而无效，那么合同自始无效，双方均不承担违约责任。
合同解除条件成就：如果合同中约定了解除条件，且该条件成就，合同自动解除。在此情况下，双方不承担违约责任。
不可归责于违约方的事由：除上述原因外，如果违约是由于不可归责于违约方的事由造成的，如医疗事故、交通事故等，违约方也可以免除责任。
需要注意的是，以上免责理由并非绝对，具体是否构成免责，还需根据案件的具体情况进行分析。在处理预期违约时，建议当事人及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。