在租赁关系中，房屋租赁合同的解除与终止是双方都可能面临的问题。这不仅关系到双方的合法权益，还涉及到合同法的具体规定。本文将详细解析房屋租赁合同解除与终止的法律依据、操作流程，并针对常见问题进行解答。
一、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
《合同法》是调整房屋租赁合同关系的基本法律，其中规定了合同解除的条件、程序以及解除后的责任承担。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法律规定了房地产交易的规则，其中包括租赁合同的签订、变更和解除。
3. 《商品房屋租赁管理办法》
该办法对房屋租赁合同的解除、终止等事项做了具体规定。
二、操作流程
1. 双方协商解除
租赁双方可以协商一致解除合同，但需签订书面协议，明确解除原因、日期及双方责任。
2. 单方解除
根据《合同法》规定，在以下情况下，一方可以单方面解除合同：
- 房屋主体结构存在质量问题
- 房屋未经验收或验收不合格
- 租赁用途不符合法律法规
- 合同中约定的其他解除条件
单方解除合同时，需提前通知对方，并按照合同约定或法律规定承担相应责任。
3. 强制解除
在以下情况下，法院可以判决强制解除合同：
- 房屋被依法征收或征用
- 房屋用于非法用途
- 一方严重违约
- 合同目的无法实现
三、常见问题解答
问题1：租赁房屋出现质量问题，承租人能否单方面解除合同？
解答：可以。根据《合同法》规定，房屋主体结构存在质量问题，承租人有权单方面解除合同。
问题2：租赁合同解除后，租金应如何处理？
解答：双方应按照合同约定或法律规定处理租金。若合同未约定，租金应按照解除合同的日期计算。
问题3：租赁合同解除后，押金应如何退还？
解答：押金应按照合同约定或法律规定退还。若合同未约定，押金应全额退还。
问题4：租赁合同解除后，房屋维修责任如何划分？
解答：若合同未约定，房屋维修责任由双方协商确定。若协商不成，可依法解决。
四、结语
房屋租赁合同的解除与终止是一项复杂的过程，涉及法律、经济等多方面因素。了解相关法律规定和操作流程，有助于保障自身合法权益。在处理相关问题时，建议咨询专业律师，以确保合法、合理地解决纠纷。