房屋抵押权是抵押权的一种，指的是债务人或者第三人为担保债务的履行，将房屋抵押给债权人，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权优先受偿。那么，房屋抵押权是如何终止的呢？以下是关于房屋抵押权终止的法律依据与操作流程的详细解析。
一、房屋抵押权终止的法律依据
债务履行完毕：当债务人按照合同约定履行了全部债务，房屋抵押权即自动终止。
抵押权实现：在债务履行期间，债权人因债务人的违约行为而实现抵押权，此时房屋抵押权也随之消灭。
抵押物灭失：由于火灾、地震等不可抗力因素导致抵押物灭失，抵押权随之终止。
抵押权人放弃抵押权：抵押权人自愿放弃对抵押物的抵押权，经抵押人同意，抵押权消灭。
主合同无效：如果抵押合同所担保的主合同无效，抵押合同也无效，抵押权随之消灭。
法律规定的其他情形：其他法律、法规规定的抵押权终止的情形。
二、房屋抵押权终止的操作流程
债务履行完毕：当债务人履行完毕债务后，抵押权人应向抵押人出具债务履行完毕证明，并将抵押权登记注销。
抵押权实现：当抵押权实现时，抵押权人应依法拍卖或者变卖抵押物，并优先受偿。拍卖或者变卖所得的价款，扣除债权人的债权后，余额退还抵押人。
抵押物灭失：当抵押物灭失时，抵押权人应向抵押人出具抵押物灭失证明，并将抵押权登记注销。
抵押权人放弃抵押权：抵押权人向抵押人出具放弃抵押权的书面文件，并经抵押人同意，抵押权登记注销。
主合同无效：当主合同无效时，抵押合同也无效，抵押权随之消灭。
法律规定的其他情形：根据法律、法规规定的其他情形，办理抵押权终止手续。
三、注意事项
房屋抵押权终止后，抵押权人应将抵押物返还给抵押人。
房屋抵押权终止后，抵押人有权要求抵押权人办理抵押权登记注销手续。
房屋抵押权终止后，抵押人不得再次将该房屋抵押给其他债权人。
在房屋抵押权终止过程中，如有争议，当事人应依法解决。
总之，房屋抵押权终止是房屋抵押法律关系中一个重要的环节。了解房屋抵押权终止的法律依据与操作流程，有助于保护债权人和抵押人的合法权益。在处理房屋抵押权终止问题时，建议咨询专业律师，以确保依法办理。